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常見問題

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房屋”一房兩租“問題淺談

  辦公室裝修前段時間,有朋友向我咨詢一件事,感覺很具有代表性和普遍性,其他人大概也多多少遇到過,拿出來和大家分享一下。

  辦公室裝飾事情經過是這樣的,朋友的媽媽因經營需要和房東簽訂了《房屋租賃合同》,合同約定了租賃期限和租金,同時約定由房東(出租人)繳納房產稅,朋友的媽媽(承租人)有轉租權。履約近一年時,房東拿出兩份新合同到朋友家里要求重新簽,和原合同相比,新合同約定由承租方繳納房產稅,且承租方轉租需經過出租人同意。朋友的媽媽不在家,房東也沒有通知朋友的媽媽,就和比較好說話的朋友的爸爸簽訂了上述新合同。事后,朋友的爸爸也沒有告知朋友的媽媽。一個月后,房東要求朋友的媽媽交房產稅,朋友的媽媽才知道重簽合同的事情,遂拒絕向房東交納房產稅,房東就威脅說不交房產稅立馬解約。

房屋”一房兩租“問題淺談-東莞酒店裝修,東莞裝修公司

  辦公室設計這件事情涉及到了很多問題,在此,想和大家分享兩個問題:

  1、前后兩份合同,哪份有效呢?

  2、朋友的爸爸可以代替媽媽簽約嗎?

  關于第一個問題,兩份合同主體、租期、租金、支付方式等必要條款都有,且出租房屋不違反國家、集體利益,也不是法律禁止的事情,因此兩份合同均有效。這兩份合同是相互獨立的,朋友父母和房東之間的情況,就是題目所講的“一屋兩租”問題。

  兩份合同均有效,那朋友的父母,誰才是承租人呢?

  根據法律規定,出租人就同一房屋訂立數份租賃合同。在合同均有效的情況下,應按照下列順序確定履行合同的承租人:

  1、已經合法占有租賃房屋的;

  2、已經辦理登記備案手續的;

  3、合同成立在先的。

  也就是說,雖然數份合同都要效,但能實際履約的承租人只有一個,朋友的媽媽依舊是承租人。其他承租人(如朋友的爸爸)也不是只能自認吃虧,可以通過追究房東違約責任來維護自己權益(明知房屋已被出租的承租人除外)。

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  關于第二個問題,朋友的爸爸無權代替媽媽簽約。合同法有一個重要的理論就是合同相對性,即一般情況下合同只約束合同簽約方,也只有合同當事人才會對另一方承擔責任。也就是說,哪怕朋友的爸媽是夫妻關系,由于合同相對性原理,朋友的爸爸無權替媽媽簽字,其簽訂的合同只在自己和房東之前產生效力。這也提醒大家,夫妻縱然是至親,縱然是一家人,但是在法律上,兩個人是兩個不同的主體,其中一方代表不了另一

  方(一方無民事行為能力除外),不能當然地代替另一方做決定。不然,很可能造成行為無效或者無法履行的結果,也會出現這個案例中房東“聰明反被聰明誤”的情況。

  以上兩個問題,你答對了嗎?

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